خانه‌های «سوپرلوکس» تهران گران‌تر از نیویورک؛‌ متری ۱.۳ میلیارد تومان

رشد بی‌ضابطه قیمت‌ها به‌خصوص در مناطق بالا در شهر تهران در حالی است که قیمت مسکن در این مناطق از قیمت مسکن در برخی مناطق آمریکا پیشی گرفته است. با در نظر گرفتن نرخ ارز فعلی، می‌توان قیمت واحد‌های سوپرلوکس را به دلار تبدیل کرد تا یک مقایسه تقریبی انجام شود. با فرض نرخ تقریبی ۸۲ هزار تومانی برای هر دلار آمریکا، قیمت هر مترمربع آپارتمان لاکچری در منطقه یک تهران می‌تواند از حدود ۴ هزار دلار آمریکا به بالا باشد. قیمت یک متر آپارتمان سوپرلوکس در شهر تهران در حال حاضر بین ۱۲ تا ۱۵ هزار دلار است و قیمت کل آپارتمان یک‌هزار میلیارد تومانی معادل ۱۲ میلیون دلار است. در شهری مانند نیویورک نیز در مناطق خوب، قیمت آپارتمان در این حدود است.

بر اساس جست‌و‌جو‌های انجام شده، در سال ۲۰۲۵ میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در منهتن (گران‌ترین منطقه در نیویورک) می‌تواند از حدود یک‌میلیون دلار برای یک آپارتمان کوچک‌تر شروع شده و برای آپارتمان‌های لوکس و بزرگ‌تر با منظره و امکانات ویژه به ۱۲ میلیون دلار برسد.

در جست‌و‌جو‌های خود به چند مورد برخوردیم که به آن اشاره می‌کنیم:

قیمت یک خانه ۵۶۹ متری در میامی فلوریدا آمریکا، با امکانات مشابه پنت‌هاوس‌های تهران، چیزی حدود ۵ میلیون دلار آمریکاست. در سانفرانسیسکو، یک پنت‌هاوس ۳۰۲ متری ۷ سال ساخت، ۹.۵ میلیون دلار قیمت خورده و در واشنگتن، منطقه دیپلمات‌نشین پایتخت آمریکا یک پنت‌هاوس ۱۱۱۳ متری فول امکانات، ۹.۴ میلیون دلار قیمت دارد.

باید به این نکته هم اشاره کنیم که این مقایسه کلی است و قیمت‌های واقعی می‌توانند بسته به ویژگی‌های خاص ملک و شرایط بازار در زمان خرید بسیار متفاوت باشند، اما آنچه مشخص است قیمت‌های برخی مناطق شهر تهران از الگوی مشخصی پیروی نمی‌کند.

بر اساس اطلاعات موجود، میانگین قیمت آپارتمان برای فروش به ازای هر متر در تگزاس حدود ۳۰۴۶ دلار، در آستین حدود ۴۴۶۷ دلار و در هوستون حدود ۱۹۴۸ دلار است.

میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در واشنگتن حدود ۶۱۶۸ دلار در هر متر، در شیکاگو حدود ۳۸۳۲ و در نزدیکی مرکز شهر حدود ۴۴۰۲ دلار است. میانگین قیمت آپارتمان برای فروش در شهر نیویورک بسیار بالاست. در مرکز شهر میانگین قیمت حدود ۹۷۹۱ دلار گزارش شده که کمتر از قیمت واحد‌های سوپرلوکس در تهران است. در حومه شهر نیویورک، این قیمت به حدود ۵۱۱۸ دلار در هر متر کاهش می‌یابد.

نظام قیمت‌گذاری بی‌ضابطه و اثر دومینویی بر بازار مسکن

حمید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، قیمت‌های چند‌صد میلیارد تومانی در برخی مناطق شهر تهران را غیرواقعی می‌داند و معتقد است در بازار مسکن نظارت و کنترل قیمت‌ها رها شده است، چون در اکثر کشور‌ها با نظارت بر بازار و اجرای برنامه‌های مالیاتی اجازه نمی‌دهند سرمایه کشور در بخش مسکن رسوب شود.

وی می‌گوید: «در کشور‌های دیگر سرمایه رسوب شده در بخش مسکن ۱۰ درصد است، اما در ایران به خاطر جذابیت کاذب، ۴۰ درصد سرمایه در بخش مسکن رسوب شده که می‌توان گفت بحرانی جدی برای این بخش و کل اقتصاد است.»

وی یکی از علت‌های مهم قیمت‌های کاذب در بخش مسکن را شرایط اقتصادی سال‌های اخیر و بی‌ثباتی و شوک‌های اقتصادی می‌داند و می‌گوید: «مردم برای حفظ ارزش پول به سمت خرید سرمایه‌ای مسکن می‌روند در حالی که در شرایط تحریم نیاز به سرمایه‌گذاری در بخش تولید داریم و سرمایه‌ها در بخش‌های غیرمولد رسوب شده است.»

خرید و فروش و معاملات خانه‌هایی که تقاضای واقعی برای آنها در حد یک درصد از سطح بازار است، قطعاً با قیمت‌های نجومی نیز همراه خواهد بود، اما به نظر می‌رسد رشد عجیب و غریب و بدون ضابطه قیمت‌ها در این سطح خود به افزایش قیمت مسکن در کل شهر تهران منجر شود. این درست است که بسیاری از مردم حتی توان نزدیک شدن به این نوع خانه‌ها را ندارند چه برسد به اینکه حتی به خرید آن فکر کنند، اما بازار مسکن مثل هر بازار دیگری، به صورت «دومینویی» رفتار می‌کند. در واقع قیمت‌ها از رأس هرم تقاضا آغاز و به سمت پایین آن تنظیم می‌شود.

شاید در نگاه اول، چنین قیمت‌های نامتعارفی با توجه به مشتریان خاص آن، چندان مهم نباشد، اما اگر نگاهی به قیمت مسکن در کلان‌شهر تهران بیندازید، متوجه می‌شوید ساختار قیمت در نقاط متوسط و پایین این کلان‌شهر نیز خود را با قیمت‌های نجومی تطبیق می‌دهد و در نهایت چیزی به دست می‌آید که همین الان قابل رصد است؛ یک شهر بسیار گران با قیمت‌های نجومی که مدت زمان انتظار برای مسکن را به عدد باورنکردنی ۵۷ سال هم رسانده است.

منبع: رویداد۲۴